案例

李某不服江苏省某市辖区住房保障和房产局履职答复行政复议案——住宅维修资金分摊 工作规范 未正确适用依据 变更

基本案情

申请人李某为某小区某幢住宅楼乙单元A室业主，其所在住宅由5个单元构成。经屋顶渗水的甲单元B室业主申请，被申请人某市辖区住房保障和房产局同意使用住宅专项维修资金用于维修B室屋顶。申请人认为甲单元楼顶并非其他单元业主共同共有，其维修费用不应由其他单元业主分摊，于2024年6月向被申请人提交申请，请求停止支付维修甲单元B室楼顶使用住宅专项维修资金中乙单元A室分摊的尾款并返还前期分摊的首付款。被申请人作出书面答复，告知申请人：根据《关于落实〈某市住宅专项维修资金管理办法〉的工作细则》的规定，对屋面、外墙渗水，楼顶、楼体外立面脱落的维修费用，以整栋楼的全体业主参与分摊。申请人反映的该住宅楼共五个单元，属于同一幢楼，被申请人据此审核同意使用住宅专项维修资金用于甲单元B室业主屋面渗漏符合上述规定。申请人认为上述答复依据《关于落实〈某市住宅专项维修资金管理办法〉的工作细则》明显不当，于2024年7月向某区人民政府申请行政复议。

行政复议机构审查认为，本案的争议焦点是申请人参与分摊维修同一幢住宅楼甲单元B室业主楼顶使用的住宅专项维修资金是否合法、适当。《住宅专项维修资金管理办法》规定住宅共用部位是指由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，其中包括屋顶。《某市住宅专项维修资金管理办法》规定，维修资金使用时，由相关业主按照各自拥有的建筑面积比例从维修资金专户中分摊。根据上述规定，共有建筑面积一般以幢为单位，对共有部分维修资金的分摊按幢为最小单位进行分摊面积汇总，而非按单元、楼层进行分摊。据此，行政复议机关认定申请人认为其不应参与同幢楼其他单元房屋屋顶维修资金分摊的主张不能成立，被申请人作出不予支持申请人请求的答复，内容并无不当。但是，案涉答复援引的《关于落实〈某市住宅专项维修资金管理办法〉的工作细则》是某市物业管理办公室为指导下级单位制发的工作规范，不能作为行政机关作出行政行为的依据，被申请人向申请人作出的答复未能正确适用依据。行政复议机关遂作出变更决定，将被申请人作出答复适用的依据变更为《住宅专项维修资金管理办法》。

裁判要点

本案中行政复议机关运用变更决定，为住宅维修资金适用争议定分止争，有效维护了社会秩序。近年来，住宅维修资金作为住宅房屋的“养老钱”“看病钱”，关系到业主切身利益，其使用管理实行专户专储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则，涉及相关业主、物业、相关主管部门，成为小区物业矛盾高发领域。行政复议机关在全面审查的基础上，准确找到本案行政争议的症结是申请人对被申请人适用行政行为依据产生质疑，针对申请人对资金分摊的争议，在行政文书中强化释法说理作出积极回应，并坚持“有错必纠”“应改尽改”，对行政机关适用的依据进行了变更，倒逼行政机关在作出行政行为时更严谨地适用依据，切实提升行政执法水平。（摘自司法部第七批贯彻实施新修订行政复议法典型案例）