为规范全省房地产领域市场秩序和金融秩序，提高广大群众的自我保护和风险识别能力，认识非法集资危害，自觉抵制和远离非法集资，云南省住房和城乡建设厅、云南省防范和处置非法集资工作领导小组办公室作如下风险提示：

一、非法集资的概念和识别特征

2021年2月10日国务院发布了《防范和处置非法集资条例》（国务院令第737号，以下简称《条例》），自2021年5月1日起施行。《条例》所称非法集资，是指未经国务院金融管理部门依法许可或者违反国家金融管理规定，以许诺还本付息或者给予其他投资回报等方式，向不特定对象吸收资金的行为。该定义明确了非法集资的三个要件，也即三个识别特征：一是“未经国务院金融管理部门依法许可或者违反国家金融管理规定”，即非法性；二是“许诺还本付息或者给予其他投资回报”，即利诱性；三是“向不特定对象吸收资金”，即社会性。

二、房地产领域的非法集资表现形式

房地产领域属于资金密集型行业，资金需求量大，一些企业通过自筹或者借贷方式解决资金问题，一些企业“铤而走险”违法违规集资，出现风险后危害极大，广大群众要注意识别。房地产行业非法集资活动一般采取以下方式进行：

一是以房地产开发建设的形式非法集资。房地产开发企业与中介机构相互串通，以投资房地产项目开发建设的名义，有的甚至虚构房地产开发项目，通过承诺给予高额回报、以一定的资产作为抵押等方式，向社会公众吸收资金。

二是以违规预售房屋的形式非法集资。取得商品房预售许可证前，甚至整个项目都还没有开发建设，房地产开发企业违规预售或房地产中介（经纪）机构违规代理销售，以内部认购、发放VIP卡、团购优惠、认筹借款等形式，向社会公众吸收资金。有的还存在“一房多卖”现象。

三是以分割拆零销售、返本销售、售后包租等形式非法集资。房地产开发企业预售或房地产中介（经纪）机构代理销售中，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以销售房产份额、返本销售、售后包租、约定回购等方式，承诺高额回报，诱导销售房地产，向社会公众吸收资金。通常表现为房地产企业将整幢商业、服务业建筑划分为若干个小商铺进行销售，通过承诺售后包租、定期高额返还租金或到一定年限后回购，诱导社会公众购买投资。

四是利用互联网平台开展房地产金融业务非法集资。未取得金融资质的房地产开发企业、房地产中介（经纪）机构、房屋租赁机构等利用互联网违规从事金融业务，或与网络借贷等互联网平台合作开展金融业务，通过“众筹买房”、“首付贷”等形式向社会公众吸收资金。

五是房地产中介（经纪）机构以受托代理等名义开展非法集资。房地产中介（经纪）机构以房地产企业开发项目委托售卖为由，以认筹认购等名义，承诺给付高额回报，向社会公众吸收资金。

六是以宣称“以房养老”为名非法集资。一些企业打着“以房养老”的旗号，通过召开推介会、社区宣传等方式，诱使老年人签订“借贷”或者变相“借贷”“抵押”“担保”等协议，抵押房屋以获得出借资金，再将资金购买其“理财产品”并承诺给付高额利息等进行非法集资。

三、风险提示

房地产领域非法集资蕴含巨大风险。所谓的高额回报无法兑现。部分不法分子以房地产投资为幌子进行非法集资，宣称有房地产为抵押、投资房地产项目安全可靠，可以获得高利息、高回报，实则违规操作，将募集来的资金肆意挥霍，用后来投资者的“本金”支付之前投资者的“利息”，一旦集资难以为继，不仅先前承诺的高额回报无法兑付，本金也难以追回，最终使投资人“房财两空”。资金安全无法得到保障。一些企业采取滚动借款方式融资，资金期限与项目周期不匹配，资金链脆弱，一旦项目运作出现问题，将导致资金链断裂、项目烂尾，投资资金将难以收回。大量来自社会公众的资金投向个别企业后，由个别分子控制，存在转移资金、卷款跑路的风险，最终投资钱款将血本无归。

    在此，我们提醒广大群众一定要提高风险防范意识，谨防上当受骗，谨防落入非法集资陷阱。

一是购买房产要查看“五证”。根据有关法律法规，房地产开发必须获得相关部门颁发的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，预售房屋还需持有商品房预售许可证。没有“五证”或“五证”不全的，不要贸然下手购买。

二是不能轻信投资回报宣传。按照规定，未取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。当房地产企业或房地产中介（经纪）机构宣称预售、认筹、认购、预订或者先付定金，或者不购房可退回本金还可获得“利息”时，一定要提高警惕、不能相信、不要盲目进行投资。

三是树立正确投资理财观念。广大群众要主动学习掌握必要的法律法规和金融常识，既要谨防投资陷阱，也需明白风险责任“买者自负”的道理。面对手段和方式多样的非法集资，一定不要心存侥幸，不法分子宣称的“收益丰厚、条件诱人、机会难得、快速致富、名额有限”都很有可能是忽悠。“天上不会掉馅饼”，投资一定要谨慎，高收益意味着高风险，甚至可能是投资骗局。一定要想想自己懂不懂，比比风险大不大，算算回报合不合理，问问家人朋友可不可信，切莫存在赌博心态和侥幸心理。非法集资不受法律保护，参与非法集资风险自担，请广大群众提高警惕，自觉远离非法集资，防止自身利益受损。

四是及时举报线索问题。如您发现房地产领域涉嫌非法集资行为，请及时向当地处置非法集资牵头部门、住房和城乡建设部门、公安机关举报。若对房地产领域项目存疑，可向当地住房和城乡建设部门进行咨询。

云南省住房和城乡建设厅  云南省防范和处置非法集资工作领导小组办公室

2023年9月13日